【2024年版】マンション売却のベストなタイミングは？築年数や市場動向を基に徹底解説！

物件の売却価格は市場の状況に強く依存します。たとえば、不動産市場が活況で需要が高い時期には、買い手が多いため物件の価格が上昇する傾向にあります。一方で、景気が悪化したり、金利が上昇したりすると、買い手が減少し、売却価格が下がる可能性があります。

また、タイミングが悪いと売却までの時間が長引き、資産を維持するためのコスト（固定資産税や管理費）がかかるため、結果として利益が減少することもあります。したがって、売却タイミングを見極めることは、利益を最大化するための重要なポイントとなります。

マンションを売却する際、短期的にすぐ売却するべきか、長期的に待つべきかを判断することも重要です。これは、市場動向や自身のライフスタイル、経済状況に大きく依存します。

短期的な売却：急ぎで売却を考えている場合は、市場の状況が悪くても早期に売却する必要があるかもしれません。例えば、転勤や住宅ローンの支払いが困難になる場合などが考えられます。この場合は、少し価格を下げることで迅速な売却を目指すことが一般的です。

長期的な売却：市場が上向くのを待って、タイミングを見計らう売却方法です。住宅ローンを完済している場合や、特に急いで売る必要がない場合に適しています。時間に余裕があるため、市場の動きをしっかりと見定め、高値で売却する機会を狙うことができます。

築浅マンションは、市場でのプレミアム感があり、高値で売却できるチャンスが多いです。この時期は物件が新しいため、内装や設備が良好な状態であることが多く、リフォームの必要性がほとんどないため、買い手にとっても魅力的です。

高値で売却するための戦略：
築浅マンションを高値で売却するためには、他の同等物件との競争を避け、価格設定を慎重に行うことが重要です。高すぎる価格設定をすると、買い手が内覧を避ける可能性があるため、適正な市場価格をベースに、少し高めに設定するのがポイントです。

築10年以上のマンションは、設備や内装の劣化が進むため、買い手が物件の状態に対して敏感になります。このため、売却前に必要に応じてリフォームを検討することが大切です。

リフォームの有効性：
大規模なリフォームはコストがかかるため、売却価格に見合わない場合もあります。しかし、キッチンや浴室の部分的なリフォームや、クロスの張り替えなどの簡単なメンテナンスを行うことで、買い手の印象を大きく向上させることができます。

築20年以上のマンションになると、物件の価値が大幅に下がる傾向にありますが、その一方でリノベーション物件としての価値が出てくる可能性も高まります。また、この段階のマンションは、投資家やリノベーション希望者がターゲットとなることが多く、販売戦略を変えることで売却成功の確率を上げることが可能です。

投資家向けの売却戦略：

築20年以上のマンションは、賃貸目的で購入する投資家層がターゲットになることがあります。特に都市部や交通アクセスが良いエリアに位置している場合、賃貸需要が高いため、賃貸として運用できる可能性を強調することで売却が進みやすくなります。また、物件の管理状況や共用部分の修繕履歴などを明確にすることが、買い手の不安を軽減させ、成約率を上げるために有効です。
リノベーション希望者向けのアプローチ：

最近では、築年数が経過した物件でも、リノベーションを施すことで新しい価値を生み出し、売却価格を上げるケースが増えています。築20年以上の物件であっても、共用部分がしっかり管理されている、または構造がしっかりしていることを強調することで、リノベーションを希望する買い手にアピールできます。購入後に自分好みにリフォームできる点を魅力として伝えることが重要です。
リフォームやメンテナンスの実施：

築20年以上のマンションを売却する際、リフォームの程度が売却価格に大きく影響します。特に、水回りや内装のメンテナンスを施すことで、買い手に対して良い印象を与えることができます。また、リフォームのコスト対効果をしっかり計算し、必要最低限の修繕だけを行うのも一つの戦略です。

築年数が古いマンションでも、管理状態が良好であれば、その価値を高めることができます。共用部分や外観のメンテナンスがしっかりと行われていることは、買い手にとって安心材料になります。マンション全体が適切に管理されていることを示すために、修繕計画書や管理状況の資料を準備しておくと、買い手に対する信頼感が増し、売却の可能性が高まります。

マンションを売却する際、どの不動産会社に依頼するかは売却の成功に大きく影響を与えます。不動産会社はそれぞれ得意分野が異なるため、適切な業者を選ぶことが必要です。一般的に、不動産会社は大手不動産会社と地域密着型の不動産会社に分けられます。
大手不動産会社のメリットとデメリット：
メリット：大手不動産会社はブランド力があり、広範囲にわたる宣伝活動ができるため、物件が広く知られる機会が多くなります。また、全国規模で営業しているため、多くの顧客データベースを保有しており、買い手に対するアプローチが豊富です。
デメリット：一方で、大手は物件の数が多く、特定の物件に対して十分な時間や手間をかけられないことがあります。特に、地方や郊外の物件の場合、売却活動が薄くなる可能性があります。
地域密着型の不動産会社のメリットとデメリット：
メリット：地域密着型の不動産会社は、地元の特性や市場動向に精通しているため、エリア特有のニーズに対応した売却戦略を立てることができます。また、少数精鋭で手厚いサポートを提供することが多く、物件の魅力をしっかりとアピールしてくれます。
デメリット：全国展開している大手と比べると、宣伝範囲が限られているため、集客力にやや劣る場合があります。また、売却に時間がかかる可能性もあるため、短期的に売りたい場合には注意が必要です。

マンションを売却する際、最初のステップとして不動産会社に査定を依頼します。査定額は不動産会社ごとに異なることが多く、正確な市場価値を把握するためには、複数社から査定を受けることが大切です。
査定額の見極め方：査定額が高い場合、それが必ずしも現実の売却価格になるわけではありません。高い査定額を提示してくる不動産会社は、依頼を得るために価格を上乗せしていることもあります。査定の際には、過去の売却事例や相場データを確認し、現実的な価格設定をすることが重要です。
高く売るためのコツ：適切な価格設定が、高値売却のカギとなります。最初に高すぎる価格を設定すると、内覧数が減り、売却に時間がかかることがあるため、市場相場に沿った価格設定を心掛けましょう。また、売却のタイミングを慎重に見極め、需要が高まる時期に売り出すことが効果的です。

マンションを売却する際、売却活動の流れやポイントを知っておくことで、スムーズに売却を進めることができます。
査定と価格設定：複数の不動産会社から査定を受けた後、最も現実的な査定額を基に売り出し価格を設定します。この際、価格を高めに設定しすぎると、内覧者が少なくなる可能性があるため、市場相場を踏まえて適正な価格を設定することが重要です。
広告と内覧の準備：売却活動では、物件を魅力的に見せるための広告が重要です。プロの写真家による写真撮影や、物件の魅力を引き出すキャッチコピーを工夫することで、買い手の関心を引くことができます。また、内覧前の準備として、物件を清掃し、できるだけシンプルかつ広く見せる工夫を行いましょう。内覧者が居住空間を想像しやすい状態にしておくことが大切です。
内覧時のポイント：内覧時には、部屋が広く、明るく見えるように家具の配置を工夫することがポイントです。また、内覧者が気にする箇所（キッチン、浴室、トイレなど）は特に清潔にしておき、リフォームが不要な状態であることをアピールできると好印象を与えます。

マンションを売却する際に、住宅ローンが残っているケースでは、残債処理についても考慮する必要があります。
住宅ローンの一括返済：売却によって得た資金を使い、残っているローンを一括返済するのが一般的です。しかし、売却価格がローン残債を下回る場合、追加の資金を準備しなければならないため、事前に計画を立てることが重要です。
任意売却の可能性：ローン残債が売却価格を大幅に上回る場合、任意売却を検討することもあります。任意売却は、金融機関の同意を得た上で行うもので、残債があっても物件を売却できる方法です。ただし、任意売却には信用情報への影響や、売却価格が通常より低くなる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。