空き家や土地を売却する方法と高く売るためのポイント｜初心者向けガイド

空き家や土地を売却するには、以下のような基本的な流れがあります：
売却の相談・物件の査定：まずは不動産会社に相談し、物件の査定を依頼します。査定には無料査定と訪問査定があり、実際の土地や建物の状態を確認してもらうことが重要です。
媒介契約の締結：査定に基づいて不動産会社と媒介契約を結びます。契約形態には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」があり、それぞれのメリット・デメリットを理解して選びましょう。

・売却活動開始：不動産会社による売却活動が始まります。広告やインターネットを通じた集客、内覧の対応などが行われます。
買主との契約と決済：買主が見つかったら契約を締結し、決済と引き渡しを行います。契約内容をしっかりと確認し、トラブルを避けるために専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。

・仲介売却と買取の違い
仲介売却と不動産買取の違いを理解することも大切です。仲介売却は高く売れる可能性がある一方、時間がかかることがあります。一方、買取は即現金化できるメリットがあるものの、仲介よりも価格が低くなる傾向があります。

・売却時にかかる費用
不動産売却時には、仲介手数料、登記費用、そして場合によってはリフォーム費用などがかかります。これらの費用を事前に把握しておくことで、売却後の資金計画を立てやすくなります。

物件の状態を正確に把握しておくことは、査定額に直接影響します。例えば、建物の老朽化や設備の劣化が進んでいる場合、売却前に部分的なリフォームやクリーニングを行うことで、査定額を上げることが可能です。特に水回りや外壁のリフォームは、見た目の印象を大きく改善します。

リフォームは売却価格を上げる有効な手段ですが、その費用対効果も考慮する必要があります。高額なリフォームを行う場合、その費用が売却価格に十分に反映されるかを検討しましょう。場合によっては、簡単なクリーニングや外観の整備だけでも、購入希望者の印象を良くすることができます。

周辺エリアの競合物件と比較して、適切な価格設定を行うことも重要です。地域の不動産相場を理解することで、適正価格で売却することができ、買主との交渉もスムーズに進みます。

不動産市場は時期によって変動します。例えば、春や秋は不動産売買が活発になるため、売却の好機です。逆に、年末やお盆時期などは市場が停滞しやすい傾向があります。地域の市場動向を把握し、売却に適したタイミングを選ぶことで、より高い価格での売却が期待できます。

不動産会社に売却を依頼する方法は、一般的に利用される手段です。大きく分けて「仲介売却」と「不動産買取」の2つの方法があります。

不動産売却に際しては、さまざまな税金が発生します。これらをしっかりと理解し、税金対策を行うことが、売却後の資金を最大限に活用するために重要です。

空き家を売却しようとしても、必ずしもすぐに買い手が見つかるとは限りません。特に地方やアクセスの悪いエリアでは、売却までに時間がかかることがあります。売却が思うように進まない場合、以下の対策を検討することで、状況を改善することが可能です。

売却が難航する場合、空き家を賃貸物件として活用することも選択肢の一つです。

・賃貸収益のメリット
安定した収益を得られる：空き家を賃貸物件として貸し出すことで、毎月の家賃収入を得ることができます。これにより、売却を急がず、資産価値が向上するまで待つ余裕が生まれます。

将来的な売却の選択肢を残せる：賃貸として活用することで、売却市場が回復した際に再度売却を検討することも可能です。また、賃貸期間中に物件の価値が上がることも期待できます。

維持費の補填：空き家の維持には固定資産税や管理費がかかりますが、賃貸にすることで、これらのコストを家賃収入でまかなうことができるため、空き家を放置するよりも負担が軽減されます。

・賃貸のデメリット
賃借人の確保が難しい場合がある：地方やアクセスの悪いエリアでは、賃借人を見つけるのが難しい場合があります。また、賃借人が見つかっても、短期間で退去されるリスクもあります。
管理の手間と維持費：賃貸物件として運営する場合、定期的なメンテナンスやトラブル対応が必要です。管理を不動産会社に委託する場合でも管理手数料がかかるため、そのコストを考慮する必要があります。
物件の劣化リスク：賃貸中に物件が劣化する可能性もあります。特に、入居者が長期間住む場合、リフォームが必要になることもあります。

地方自治体が運営する「空き家バンク」を活用することも効果的です。空き家バンクは、空き家を希望する移住者や新規事業者に紹介するためのプラットフォームです。

・空き家バンクの概要
各自治体が運営しており、地域に移住したい人や地方で起業を考える人に向けて、空き家の情報を提供します。特に、地方移住やテレワークの普及により、空き家バンクを利用して新たな移住先を探す人が増えています。
地域密着型のプラットフォームであり、売却先が地元のニーズにマッチする場合、成約率が高まるのが特徴です。

・空き家バンクを活用するメリット
広いエリアに情報を発信できる：空き家バンクに登録することで、地方移住を希望する全国の人々に物件を紹介することができます。個人での情報発信よりも広範囲にアプローチできるため、買い手が見つかりやすくなります。
自治体のサポートが得られる：空き家バンクを利用すると、自治体によるマッチング支援や購入者への補助金制度が提供される場合もあります。これにより、売却のハードルが下がり、買主の経済的負担も軽減されます。
地域活性化に貢献できる：空き家バンクを通じて移住者や新規事業者が増えることで、地域の活性化にも繋がります。売却が難しい物件でも、地域に根ざした取り組みとして評価されやすいです。

・空き家バンクのデメリット
成約までに時間がかかることがある：空き家バンクは、一般的な不動産市場よりも成約までの期間が長くなることがあります。特に、移住希望者や事業者のニーズと合わない場合は、時間がかかる可能性があります。
登録に一定の条件がある場合も：一部の自治体では、空き家バンクへの登録に条件が付される場合があります。例えば、特定地域内に限ることや、一定のリフォームが必要であるといった条件を満たす必要がある場合があります。

価格設定が市場の実情に合っていない場合、売却が進まないことがあります。こうした場合には、価格の見直しや専門家への相談を検討することが重要です。

・価格の見直しと柔軟な価格設定
市場価格とのズレを確認：売却価格が市場の相場と比べて高すぎる場合、買い手が見つかりにくくなります。地域の相場や近隣物件の売却実績を参考にし、適切な価格設定を行うことが重要です。

価格を段階的に引き下げる：一定期間売れない場合には、段階的に価格を見直すことも効果的です。例えば、3か月ごとに価格を10%引き下げるといった柔軟なアプローチが考えられます。

・プロの不動産コンサルタントへの相談

地域の不動産市場に精通した専門家：不動産コンサルタントは、地域の市場動向に詳しく、適正価格や販売戦略について的確なアドバイスを提供してくれます。価格設定だけでなく、売却のタイミングや物件のアピール方法についても助言を受けられます。
リフォームやホームステージングの提案：場合によっては、空き家のリフォームやホームステージング（モデルルームのように家具を配置して内覧者に良い印象を与える手法）を提案してくれることもあります。少しの手間で物件の魅力を高めることができ、売却が進むケースも少なくありません。

・売却のスケジュールを見直す
売却の長期戦を想定した計画：すぐに売却することが難しい場合でも、長期的な視点でスケジュールを立てて売却活動を続けることが大切です。たとえば、賃貸として運用しながら市場の回復を待つ、あるいは将来的に需要が見込まれる時期に売却を再度検討するなど、柔軟な計画を立てることが重要です。

老朽化した空き家をリフォームし、設備を最新化したことで、当初の査定額よりも約20%高く売却したケース。購入者の関心を集めやすいキッチンやバスルームを改修することで、成約に繋がりました。

地方移住ブームを背景に、空き家バンクに登録した物件が都市部からの移住者に売却された事例。空き家を民泊やカフェに改装するアイデアも受け、スムーズに契約に至りました。

空き家や土地の売却を成功させるには、適切な準備と戦略が必要です。まずは現状を正確に把握し、専門家に相談して最適な売却方法を選びましょう。また、売却のタイミングや価格設定も大切です。市場動向を見極め、税金の知識も活用することで、手元に残る利益を最大化できます。