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タワマン購入で節税が可能なのか?

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タワマン購入で節税が可能!?

タワマン購入で節税が可能!?

2024/02/13

ハテナさん

アコースティックホームさん。

タワーマンションを購入することで節税って可能なんですか?

アコースティックホーム's  FP

ハテナさん こんにちわ。
 そうですね。 たしかにこれまでは、相続税でも固定資産税でもタワマン節税の効果は大きかったと思われます。

タワーマンションの高層階を富裕層の方が複数購入するケースが多いのは、資産価値が大きぐ目減りするリスクが少ないことに加え、通常のマンションや一戸建てに比べて、相続税や固定資産税を節約できるから。

アコースティックホーム's  FP

しかし、こうしたケースが目立つことから、国税庁は新たな算定ルールを導入しました。
新算定ルールの目的は、タワーマンションの相続税評価額と時価(市場での売買価格)との間に生じている大幅な乖離を修正するためのものと考えられています。
 相続税を計算する際に適用される遺産の評価額は現金1,000万円であれば1,000万円であり、株式は時価で評価されます。
一方で、不動産は相続税評価額が用いられます。

ハテナさん

なるほど!

その差があることで、節税に繋がるんですね?

アコースティックホーム's FP

おっしゃる通りです。

相続税評価額は、実際市場で売買される際の取引価格よりも低く設定される傾向があるため、節税ができたわけです。

しかも、タワーマンションのように住戸数が多い区分所有物件になると、ー戸あたりの持ち分となる土地の面積が小ざくなるため、相続税評価額が時価に比べて大幅に低くなりその結果として相続税の節税に繋がると考えられてきました。

固定資産税については、高層階でも低層階でも専有面積が同じなら同額であったため、高層階の方が低層階に比べて節税効果が高かった。

アコースティックホーム's FP

しかし、この点については 2017年度の税制改正によって是正されました。

ハテナさん

あ、そうなんですね

アコースティックホーム's FP

はい。具体的には、2018年以降に建設されたタワーマンションが対象で、中間階は増減税なしとした上で、中間階から1階高低するごとに0.256%ずつ増税、減税される仕組みとなります。

このため、固定資産税に関しては、かつてのような節税効果は薄れたと言えるかもしれません。それでもタワーマンションの購入意欲が衰えることはありませんでした。しかし…

ハテナさん

???

アコースティックホーム's FP

ついに、国税庁はマンションで新たに導入する相続税の算定ルールを策定することを正式に決めました。

【2024年1月以降に相続などで取得された物件から適用】

ハテナさん

おやっ?!

アコースティックホーム's FP


新たな判定ルールでは、

現在の相続税評価額に、マンションの築年数や部屋の階数などから国税庁が定める係数によって算出される「乖離率」を掛けて求められることになります。

その結果、相続税評価額が、実勢価格の60%以下の場合ば評価が低すぎると判定され、今後は、従来の相続税評価額以上の評価額としてみなされてしまうことになります。

ハテナさん

そ、そんな・・・淚

アコースティックホーム's FP


はい。例えば、計算は複雑なので割愛いたしますが、従来の評価額であれば3000万円くらいの評価額だったタワーマンションが、新ルールによる計算によると倍の6000万円としてみなされることも起こり得ます。

もしこのマンションを相続することになった場合、従来ならば、法定相続人が一人であれば、基礎控除額が3600万円なので、ほかに相続財産がなければ相続人には相続税がかからなかったわけですが、新ルールに引き直すと相続税が発生してしまうことになるわけです。

その結果、300万~400万の相続税が発生することとなります。

ハテナさん

今までは0円だった相続税が400万円も発生してしまう…だと?!

アコースティックホーム's FP

ハテナさん。落ち着いてください。

本日はひとまずこのくらいにしておきましょうか。

ではまた。

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